案情簡介

　　廣安市居民梅某購買的成都某小區(qū)房屋經(jīng)網(wǎng)簽備案并已裝修入住，卻因開發(fā)商涉?zhèn)鶆?wù)糾紛被法院查封。梅某咨詢律師后，立即向查封法院提出了案外人執(zhí)行異議，終獲解封，如愿得到房屋產(chǎn)權(quán)。

　　在普通老百姓的認(rèn)知當(dāng)中，一旦和開發(fā)商簽了購房合同并在房地產(chǎn)管理部門辦理了“網(wǎng)簽”“備案”手續(xù)，那么這套房子肯定就是自己的了，而辦理產(chǎn)權(quán)證只是交房后的時(shí)間問題。大多數(shù)老百姓不了解“網(wǎng)簽”“備案”“產(chǎn)權(quán)登記”之間究竟有著怎樣的聯(lián)系和區(qū)別。已經(jīng)“網(wǎng)簽”“備案”甚至交房入住的商品房為什么會被查封呢？一旦被查封應(yīng)該如何處理呢？

　　律師說法

　　四川信和信（廣安）律師事務(wù)所高級合伙人涂春蘭律師介紹：“網(wǎng)簽”“備案”在本質(zhì)上都是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動(dòng)，防止開發(fā)商“捂盤”“一房多賣”，讓房地產(chǎn)交易更加透明化而采取的行政管理措施。

　　《民法典》第二百零九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

　　顯然，“網(wǎng)簽”“備案”不屬于上述法條規(guī)定的法定登記行為，也就不具有物權(quán)效力，不會直接導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)。

　　所以，即使在購房者與開發(fā)商之間已經(jīng)簽訂了購房合同，辦理了“網(wǎng)簽”“備案”，甚至已經(jīng)交房入住的情況下，只要開發(fā)商還沒有依法辦理過戶登記手續(xù)，該房屋的所有權(quán)就未發(fā)生轉(zhuǎn)移，開發(fā)商的債權(quán)人可能向法院申請查封。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

　　因此，涂春蘭律師提醒，根據(jù)法律規(guī)定，對于滿足上述條件的房屋被查封的購房者，可搜集有關(guān)證據(jù)向采取查封措施的法院提出案外人執(zhí)行異議申請，以便盡快解除對該房產(chǎn)的查封并停止執(zhí)行。

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