當前住宅用地市場整體趨穩(wěn)向好
優(yōu)勢地區(qū)、優(yōu)質(zhì)地塊熱度顯著提升
日前,自然資源部召開商品住宅用地出讓視頻座談會,上海、南京、杭州、武漢、成都、蘭州六城市自然資源部門相關(guān)負責人介紹了今年1月至9月商品住宅用地出讓情況,分享了商品住宅用地地塊選取、市場規(guī)則優(yōu)化、便企服務等方面的經(jīng)驗做法。
記者采訪了解到,各城市普遍反映,當前住宅用地市場整體趨穩(wěn)向好,但區(qū)位分化明顯、冷熱不均,優(yōu)勢地區(qū)、優(yōu)質(zhì)地塊熱度顯著提升。各地在實踐中根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的最新變化,依據(jù)自身實際情況,加強規(guī)劃資源統(tǒng)籌,強化精準市場調(diào)控,優(yōu)化營商環(huán)境,探索形成了一系列行之有效的經(jīng)驗做法。
優(yōu)化管理,尊重和適應市場需求
中國國土勘測規(guī)劃院資源評價領(lǐng)域總師趙松認為,地方政府在尊重市場規(guī)律的前提下主動作為、精準謀劃,順應市場規(guī)律,響應公眾需求,體現(xiàn)了管理定位、管理工具的升級與優(yōu)化。中央財經(jīng)大學副教授柴鐸表示,參會城市及時調(diào)整規(guī)劃、供地計劃和節(jié)奏,根據(jù)市場供求關(guān)系變化調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件,尊重和適應了市場需求;及時調(diào)整土地增量供應、前端儲備、后端更新盤活等空間供應工作的聯(lián)動關(guān)系,增強了管理協(xié)同。
上海市按照“一地一方案”原則,提前對擬出讓地塊的規(guī)劃條件、建設品質(zhì)、配建要求等加強指導和跟蹤,并結(jié)合地塊周邊配套、新房去化、二手房交易等情況,同相關(guān)部門會商,對可能“過冷過熱”區(qū)域的地塊,分類采取不同的出讓模式,科學合理確定具體出讓方案,確保交易平穩(wěn)。武漢市從用地拆分、方案優(yōu)化、合理定價、政策賦能等方面多管齊下,順應當前市場形勢,推出多宗地段優(yōu)越、配套成熟的優(yōu)質(zhì)精品住宅或“小而精”商服項目,受到市場熱捧,有效提振了市場信心。
南京市通過“用地預申請”“銀行保函代替土地競買保證金”“土地‘帶押過戶’”等方式,對接市場需求,持續(xù)完善土地出讓服務。政策出臺后,住宅用地平均容積率由去年的2.09下降到今年的1.75;增加見索即付銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式,將企業(yè)購地自有資金審查由前置改為競得后審查,競買保證金在土地成交當天即可退還,減輕企業(yè)資金壓力。
“以地招商,開展精準推介”是蘭州市招商引資的工作原則。蘭州市從市場需求和資源挖掘雙向發(fā)力,系統(tǒng)梳理主城四區(qū)土地資源,全面排摸閑置低效用地,摸清企業(yè)拿地意愿需求,編制了2024年蘭州市主城四區(qū)供地清單和精品土地推介手冊。同時,蘭州市健全常態(tài)化土地推介機制,重點加快主城四區(qū)改善型住宅用地做地儲備供應,積極赴外地上門推介優(yōu)質(zhì)土地資源,舉辦土地推介座談會,邀請32家房地產(chǎn)企業(yè)推介21宗、2590畝優(yōu)質(zhì)土地,努力實現(xiàn)土地市場需求端與自然資源政策供給側(cè)同頻共振、協(xié)調(diào)推進。
優(yōu)化規(guī)則,推動土地市場良性發(fā)展
針對全國土地市場整體熱度低的實際情況,上海、杭州、成都、蘭州立足實際、因地制宜,完善出讓規(guī)則,充分發(fā)揮市場機制作用,激發(fā)市場活力,推動土地市場良性發(fā)展。
成都市自2022年起創(chuàng)新性開展經(jīng)營性建設用地供應“三色”管理機制,結(jié)合各縣(市、區(qū))前5年土地供應情況、已供項目開工率、批而未供和閑置土地處置情況、存量住宅及商業(yè)用地規(guī)模、商品住宅銷售周期及存量規(guī)模等多項指標,精準賦色并分類管控供地計劃及節(jié)奏,對完成較差的“紅色”區(qū)域嚴控供應、對“橙色”區(qū)域適度安排供應、對“綠色”區(qū)域加快推進供應。
面對房企對投資拿地更趨穩(wěn)慎、投資額度不斷壓縮以及選地優(yōu)中選優(yōu)的實際情況,2024年起成都市建立土地供應綜合評價機制,全面考慮宗地的房地價差、片區(qū)土地市場健康度及活躍度、功能配套度等指標,對每批次擬供宗地逐宗評價,綜合評分,擇優(yōu)供應,評分較高宗地加快供應、評分一般宗地適時供應、評分較低宗地暫緩供應。成都市錦江區(qū)金融城三期板塊的一宗24畝住宅用地,是該市實施“‘三色’管理機制+宗地綜合評價評分機制”優(yōu)選宗地,最終以溢價率42%成交。
今年1月至9月,杭州市采用及時調(diào)整供應節(jié)奏、分區(qū)域錯開供地等方式,推動土地市場調(diào)控和土地出讓,共公告出讓16批次住宅用地。杭州市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負責人介紹,杭州市在住宅用地出讓前逐宗分析研判市場需求并落實招商,變“批發(fā)”為“零售”,從原來批次集中供地,調(diào)整為逐宗分析研判地塊市場需求并敲實招商后,成熟一宗出讓一宗。
中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員李嘉表示,土地要素保障要注重房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化,平衡房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型中市場與保障、租與售、新增與存量、剛性需求與改善性需求的關(guān)系,保質(zhì)保量完成用地要素保障。中國農(nóng)業(yè)大學教授朱道林認為,房地產(chǎn)市場調(diào)控要引導市場健康、安全、穩(wěn)定地發(fā)展,市場交易規(guī)則應從推動供求平衡、價格平穩(wěn)、防止空置閑置角度,不斷優(yōu)化完善。
《 人民日報 》( 2024年10月28日 10 版)
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